En la gestión de un edificio, la discusión sobre mantención suele plantearse como una elección ideológica: preventiva o correctiva. Planteada así, la pregunta no tiene buena respuesta, porque ambos enfoques son válidos para sistemas distintos.
El criterio útil es otro: ¿qué pasa si esto falla?
La diferencia, en términos simples
Mantención correctiva: se actúa cuando el equipo falla. El costo directo puede ser menor en el corto plazo, pero el costo total incluye la interrupción del servicio, las reparaciones de urgencia y, con frecuencia, el daño colateral a otros componentes.
Mantención preventiva: se ejecutan revisiones periódicas según el tipo de equipo y las instrucciones del fabricante. El costo es predecible y planificable. Su objetivo no es evitar todo reemplazo, sino detectar desviaciones antes de que se conviertan en fallas.
El criterio que sí sirve: consecuencia de la falla
Clasificar los sistemas del edificio según la consecuencia de su falla ordena la decisión con bastante claridad:
Falla con impacto inmediato en las personas
- Salas de bombas y suministro de agua.
- Ascensores y montacargas.
- Sistemas de detección y alarma.
En estos casos, la mantención preventiva y las certificaciones periódicas no son discutibles. La falla deja a las personas sin un servicio básico.
Falla con impacto en seguridad y patrimonio
- Tableros eléctricos y protecciones.
- Calderas y equipos a combustión.
- Sistemas de presurización y evacuación de humos.
Aquí el costo de la falla no es la reparación: es el siniestro y la eventual discusión con la aseguradora sobre el estado de la instalación.
Falla con impacto en confort y costo operativo
- Climatización de oficinas y áreas comunes.
- Ventilación de estacionamientos.
En estos sistemas, el enfoque puede ser más graduado. Aun así, un programa con revisiones de frecuencia baja suele pagarse solo con el ahorro energético.
Cómo se financia esto en un condominio
La Ley 21.442 entrega el marco. Los gastos comunes ordinarios incluyen las partidas «de mantención», entendidas como los gastos necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, y menciona explícitamente «revisiones y certificaciones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones».
Adicionalmente, la ley contempla el fondo común de reserva, destinado a cubrir gastos urgentes, extraordinarios e imprevistos. Es precisamente el instrumento que amortigua el impacto de una falla mayor cuando ocurre.
La mantención preventiva y el fondo de reserva cumplen funciones distintas y complementarias: la primera reduce la probabilidad de la falla, el segundo absorbe su costo cuando igual ocurre.
Un programa de mantención mínimo, por sistema
- Inventario. Equipos, ubicación, año de instalación y capacidad.
- Frecuencia por sistema. Definida según uso e instrucciones del fabricante.
- Responsable. Quién ejecuta y quién recibe el informe.
- Registro. Un informe por intervención, con mediciones y hallazgos.
- Revisión anual. Comparar el comportamiento entre temporadas y ajustar prioridades.
Lo que no conviene hacer
El error más costoso no es elegir correctiva en lugar de preventiva. Es no tener información. Un edificio sin registro de sus sistemas no puede priorizar, no puede justificar inversiones ante la comunidad y no puede demostrar el estado de sus instalaciones cuando alguien se lo pregunta.
El punto de partida siempre es el mismo: saber qué hay, cómo está y cada cuánto se revisa.