En Chile, la mantención de los sistemas de climatización en edificios dejó de ser una decisión de conveniencia. Hoy responde a un cuerpo normativo que exige condiciones mínimas de instalación, operación y mantención, y que además obliga a documentar lo que se hace.
Tres marcos que apuntan en la misma dirección
1. El Reglamento de Instalaciones Térmicas
El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios establece las condiciones mínimas que deben cumplir las instalaciones destinadas a atender las necesidades de bienestar térmico e higiene de los edificios. En materia de mantención, el criterio es explícito: toda instalación térmica debe ser mantenida de acuerdo con las instrucciones del fabricante y con las exigencias mínimas del propio reglamento.
Esto tiene una consecuencia práctica: no basta con reparar cuando algo falla. Hay que ejecutar un programa de mantención y dejar registro.
2. Las nuevas normas de ventilación
En mayo de 2024 se publicaron las normas chilenas NCh 3308 y NCh 3309, dedicadas a la calidad del aire interior. La primera adapta al contexto nacional el estándar ASHRAE 62.1, y la segunda el ASHRAE 62.2 referido a viviendas.
Estas normas entregan tasas de ventilación mínima y criterios de diseño. Para un edificio existente, el efecto es directo: si el sistema no entrega el caudal de aire exterior previsto, el problema no es solo de confort, sino de cumplimiento de un estándar técnico.
3. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria
La Ley 21.442 incluye, dentro de los gastos comunes ordinarios, las partidas «de mantención», definidas como los gastos necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común. La descripción que hace la ley es amplia y explícita: menciona «revisiones y certificaciones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones», además de la adquisición y reposición de equipos.
La redacción de la ley es relevante: no habla de reparaciones, habla de revisiones y certificaciones periódicas. Es decir, de mantención planificada.
Qué implica esto en la práctica
Traducido a la operación de un edificio, el marco normativo se convierte en tres tareas concretas:
- Un registro de equipos. No se puede mantener lo que no está inventariado. Unidades interiores, unidades exteriores, ductos, difusores, tableros de fuerza asociados.
- Una frecuencia definida. Según el tipo de equipo, su uso y las instrucciones del fabricante. En climas con estación marcada, la revisión previa al verano y la previa al invierno son puntos naturales de control.
- Un informe por intervención. Hallazgos, mediciones, acciones ejecutadas y recomendaciones. Es el respaldo frente a la comunidad, la aseguradora y cualquier revisión técnica.
Señales de que un sistema ya requiere una evaluación
Antes de que exista una falla, hay síntomas que suelen pasar desapercibidos:
- Diferencias de temperatura notorias entre zonas del mismo edificio.
- Aumento del consumo eléctrico sin cambios en el uso del recinto.
- Ruidos o vibraciones nuevas en unidades exteriores.
- Olores persistentes o sensación de aire «cargado» en espacios cerrados.
- Condensación, goteo o humedad en ductos y difusores.
- Filtros que se saturan antes de lo previsto.
Preventivo no significa «cambiar todo»
Conviene aclarar una confusión frecuente. Una mantención preventiva bien entendida no implica reemplazar componentes de forma indiscriminada. Consiste en medir, registrar y actuar sobre lo que efectivamente presenta desviaciones.
Un diagnóstico bien hecho distingue entre lo que está fuera de rango y lo que simplemente tiene años de uso. Esa distinción es lo que evita gastos innecesarios y lo que permite priorizar inversiones con criterio técnico.